房企嘴上说不拿地 身体却很诚实

今年9月,全国土地市场仍在“低调”运行,低溢价成交甚至流拍的地块比例不断上升。在融资收紧、房地产交易下滑的大背景下,企业拿地维持谨慎态度,甚至有企业表态暂停拿地。

虽然如此,刚刚过去的9月里,仍有不少房企在土地市场上“捡漏”。业内人士预计,今年第四季度,全国土地交易仍不会有起色,尤其是土地楼板价以及溢价率都不会太高,因此,仍将出现以低成本获取优质地块的机会。

百强房企6成成交地块溢价率不足10%

9月的最后一天,全国土地市场仍以底价及低溢价成交为主,不时有流拍的消息传来。

9月30日,宁波余姚市出让5宗商住地,起始总价约17亿元,总成交价为18.42亿元,其中1宗地块流拍。

同一日,徐州睢宁县出让8宗住宅地块,起始总价为4.76亿元,8宗地块最终均以底价成交。

与此同时,广东佛山市顺德区北滘镇出让1宗宅地,由美的置业以底价27.53亿元竞得,折合楼面地价约6610元/平方?#20303;?#38738;岛胶州市出让1宗纯住宅地块,由万科联合神州以底价5.64亿元竞得,成交楼板价3673元/平方?#20303;?/p>

举目望去,虽然大部分土地?#23478;?#24213;价或低溢价率成交,但地方政府挂牌新地块的热情仍在。9月30日,江苏无锡市区挂牌4宗宅地,总出让面积13.55万平方?#20303;?#27743;苏苏州市区挂牌5宗地块,起始总价66.42亿元,总出让面积41.29万平方?#20303;?#36825;些土地预计均在10月成交。

但总体来看,目前房企拿地的积极性并不高。就今年第三季度的土地市场,克而瑞机构分析认为,受土地市场?#20013;?#20302;位运行的影响,百强房企拿地也保持着理性状态,第三季度,百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。

从具体地块来看,第三季度成交的高溢价地块主要分布在昆明、台州、成都、宁波等城市,其中,东原地产以144%的溢价率竞?#32654;?#26126;官渡区3宗宅地。龙头房企如恒大等,在第三季度的拿地均以底价成交为主,几乎没有出现高溢价成交的地块。

从宏观数据?#37096;?#30475;出市场的这一微妙变化。9月16日,国家统计局公布数据显示,2019年1月至8月,房地产开发企业购置土地的成交价款为6374亿元,下降22%,降幅收窄5.6个百分点。

预期10月宅地交易仍降温,房企可采取“捡漏”策略

“虽然第三季度受一系列融资收紧的影响,溢价率走低,一二线城市的土地成交热有所降温,但整体依然高位运行,50大城市不到9个月卖地超过3万亿元,这是历史第一次,创造了同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。

中原地产研究中心统计数据显示,截至9月26日,2019年的土地市场上,全国50大城市合计卖地3.06万亿元,同比上涨幅度达18.8%。其中出?#33267;?个“千亿”卖地城市,杭州卖地最多,达2203亿元,苏州卖地1293亿元,北京1224亿元,上海1214亿元。此外还有福州、广州、郑州、成都、昆明、温州等17个城市卖地金额超过500亿元。

虽然主要城市在土地交易量方面仍很乐观,但对于土地市场的后期走势,业界仍有不小的担忧。

易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监?#26174;?#36827;认为,从房企的经营策略看,更多是强调降价促销和去库存。后续宅地交易市场是否活跃,取决于房企的去库存效果以及资金回笼?#32431;觥?#30446;前来看,房企的库存去化压力依然较大,资金?#32431;?#20063;没有得到实?#24066;愿纳啤?#25454;此判断,至少今年10月,全国宅地交易市场将继续降温,购地增速曲线?#19981;?#32487;续下行。

克而瑞机?#25346;?#35748;为,自今年5月以来,房企的融资环境?#20013;?#25910;紧,典型房企的融资总量也随之下降。万科、碧桂园、恒大均表态,全年都将维持理性的拿地态度,不急于拿地,且对高溢价、高地价地块“敬而远之”。不难预判,第四季度,企?#20302;?#36164;将继续保持理性和谨慎,控制土地成本成为关键,是否“逆周期?#32972;?#24213;拿地的关键在于价格是否合理。

克而瑞机构建议,对于仍有纳储需求的企业而言,应拓宽拿地渠道以降低综合拿地成本,通过合作、旧城改造等方?#20132;?#24471;更为核心的地块。

事实上,当前的土地市场下行?#32622;媯?#20063;为低成本拿地提供了机会,让一些房企获得了“捡漏”的机会。这其中最典型的房企当数融创。此前,融创高层一直强调严格控制投资节奏,停止参与所有公开市场的招拍挂,董事局主席孙宏斌甚至表示,融创下半年基本没有拿地指标。虽如此表态,9月24日,融创以30.9亿元竞得上海青?#32456;?#24055;宅地,楼板价21013元/平方米,溢价率仅为0.6%。

对此,?#26174;?#36827;建议称,由于部分城市土地交易的竞争程?#20173;?#20943;弱,同时地价趋稳,无论是土地的楼板价还是溢价率都不算太高,此时房企可以采取“捡漏”策略,即获取地价相对不高的优质地块。

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